各镇人民政府，县各有关部门和单位：
《灌南县农村宅基地审批管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
灌南县人民政府办公室
2021年4月28日
灌南县农村宅基地审批管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强和规范我县农村宅基地审批管理工作，保护农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国村委会组织法》《江苏省土地管理条例》等法律法规，以及市委农办、市农业农村局、市自然资源和规划局《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（连农〔2020〕168号）等政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本县行政区域内农村宅基地的申请、审查、联审、审批、验收、监管等，适用本办法。
第三条 本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。
本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
农村宅基地归本农村集体成员集体所有。农村村民对依法取得的宅基地享有使用权。
第四条 宅基地选址要坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。
第五条 引导农村村民自愿到新型农村社区安置居住，鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。在征得土地所有权人同意的前提下，农村村民可以向符合农村宅基地分配条件的本集体经济组织成员转让宅基地。
第六条 按照县级主导、镇级主责、村级主体的原则，建立健全农村宅基地审批管理机制，加强和规范农村宅基地审批管理。
（一）县农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。
（二）县自然资源和规划局负责国土空间规划编制，指导村庄规划编制、土地利用计划等工作，扎实推进农村宅基地使用权确权登记颁证工作。根据县农业农村局提供的农民建房新增建设用地需求，统筹安排新增建设用地计划指标，保障村民住宅建设用地。依法办理农用地转用审批等相关手续，依法查处土地违法案件。
（三）县行政审批局负责乡村建设规划许可，指导各镇优化细化审批工作程序和办事指南，进一步简化和规范申报材料，统一审批管理模式，提高行政审批效率，实现事前事中事后全程监管。
（四）县委编办负责协调宅基地管理过程中的新问题，研究下放相应权力事项，指导加强镇级审批、执法队伍建设等工作。
（五）县公安、交运、住建、水利、河道管理、生态环境、综合行政执法、供电等部门（下称其他相关部门）要加强协作配合，强化信息共享互通，各负其责，共同做好宅基地管理的相关工作。
（六）各镇人民政府负责本辖区内村民宅基地申请材料的接收、初审、联审、审批、开工查验、验收、依法查处违法建设及纠纷处理等工作，建立和完善宅基地相关台账；负责指导村级组织完善宅基地民主管理、健全宅基地申请审核等有关制度，公开、公平、公正使用宅基地。
（七）村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）作为农村宅基地所有权主体，负责完善宅基地民主管理有关制度，加强村民自我管理、监督和约束；做好宅基地申请材料初审工作，确保材料的真实性；协助镇及县相关部门做好农村宅基地审批管理等工作。
第二章 规划管控
第七条 各镇人民政府应当依法组织编制乡镇国土空间规划、村庄规划。根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，为村民住宅建设用地预留空间，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。
第八条 宅基地选址应坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。城镇开发边界外的村庄，应通过优先安排新增建设用地计划指标、结合村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间。城镇开发边界内，可以通过“统规统建”“集中统建”“多户联建”等方式，建设农民公寓、农民住宅小区等改善农民住房条件。
第九条 农村村民建住宅，应当符合经依法批准的国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划），未编制村庄规划的应当符合乡镇国土空间规划，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。
第十条 严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
第十一条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准。农村村民应当严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用农村宅基地。经批准易地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给村集体。
第三章 农户申请
第十二条 村民宅基地以户为单位计算，人均耕地不足1亩的村庄，每户宅基地面积不得超过133平方米；人均耕地面积大于1亩的村庄，每户宅基地面积不得超过200平方米。房屋占地面积不得超过批准宅基地面积的70%。
第十三条 符合下列条件之一的，农村村民以户为单位向所在村级组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请：
（一）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员，且在原籍没有宅基地的；
（二）因子女达到法定婚龄等原因确需分户建房，而现有的宅基地低于分户标准的；
（三）原有住房因自然灾害等原因灭失或者损坏或者不适宜居住，需要恢复重建或者异地搬迁新建的；
（四）属危旧住房需要拆除重建的；
（五）原有住房或宅基地因项目建设、实施城市发展规划等被征收、征用需要确定为异地安置的；
（六）其他符合法律法规规定，确需建房的。
第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：
（一）申请人不属该集体经济组织成员；
（二）不符合本办法第九条规定的；
（三）宅基地存在土地权属纠纷未经法律程序处理完毕的；
（四）拟用地被列入征收范围的，或者申请人原有住房或宅基地因征收、征用得到安置的；
（五）出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的；
（六）宅基地占地面积已达到规定限额标准，再申请新宅基地的；
（七）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；子女分户，原有宅基占地面积已达到分户后各户限额标准总和的。
（八）其他法律、法规规定不符合审批建房条件的。
第十五条 农户向所在村级组织提出宅基地和建房（规划许可）申请时应提供以下材料：
（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
（二）申请人身份证复印件、所在家庭户口簿复印件等可以证明具有宅基地申请资格的材料;
（三）农村宅基地使用承诺书;
（四）拟用地建房相邻权利人的意见等；
（五）其他需要提供的材料。
第四章 村级审查
第十六条 村级组织在收到材料后应当定期提交村民代表会议讨论，对申请人提交的材料、申请资格等进行全面审查。
重点审查提交的材料是否真实有效、申请人的申请资格和理由是否成立、拟用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、是否存在争议、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见、是否有不应该批准的其他情况等。
第十七条 审查通过的，应将申请人、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示时间不少于7日。
公示无异议或异议不成立的，由村级组织主要负责人在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，报送属地镇人民政府审批。
第十八条 讨论不通过或公示异议成立的，书面告知理由。申请人对审查结果有异议的，可提请村民代表会议再议一次，再议结论将是最终决定。
第五章 部门联审
第十九条 各镇人民政府应当设立由政府主要负责人任组长、相关站所人员参加的农村宅基地审批管理机构（本办法称镇审批机构），具体负责宅基地和建房规划许可审批的日常工作。
第二十条 镇级便民服务中心负责接收宅基地申请材料，并当场出具《接收材料清单》，及时汇总上报镇级审批机构。
第二十一条 镇级审批机构应在收到材料之日起3个工作日内审查材料是否齐全、形式是否符合要求等。对于材料齐全且符合要求的，下达《受理通知书》，自收到申请材料之日起即为受理。
材料不齐全或形式不符合要求的，下达《补正材料通知书》，一次性告知需要补正的材料及期限。
镇级审批机构在规定期限内收到补正材料的，应当场作出受理决定，下达《受理通知书》；逾期应下达《不予受理决定书》并退回申请材料。
第二十二条 镇审批机构在受理后应填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，确定涉及的部门，并把申请材料分送镇农业农村和社会事业局、镇自然资源所（分局）和涉及的其他相关部门进行审查。
镇自然资源所（分局）负责审查用地建房是否符合国土空间规划（镇村布局规划、村庄规划）、用途管制要求，是否涉及占用农用地等。
镇农业农村和社会事业局负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。
涉及的其他相关部门依据职能进行审查。
第二十三条 进行审查的部门应在规定时间内采取书面审查、现场勘查等形式进行全面审查，并出具书面意见；逾期不提供书面意见的，视为同意。
不同意的，应当说明理由并附相应证据材料，依据本办法第二十六条第二款处理。
第二十四条 镇级审批机构应在收到各部门的书面审查意见后，及时组织镇自然资源所（分局）、镇农业农村和社会事业局及其他相关部门的人员进行现场勘查，并制作《宅基地坐落平面位置图》，勘查人员和制图人对所负责的勘查结果负责并在勘查笔录上签名。
第二十五条 现场勘查通过后，镇审批机构应组织镇自然资源所（分局）、镇农业农村和社会事业局及其他相关部门进行联审，并做好联审记录。
联审通过的，由各部门负责人在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签名盖章后报属地镇政府主要负责人批准。
第二十六条 经批准后，镇级审批机构应在10个工作日内制作《农村宅基地批准书》并送达申请人。
县行政审批局应制作《乡村建设规划许可证》并由镇审批机构送达申请人。
镇农业农村和社会事业局及其他相关部门认为不符合条件或不同意的，由镇人民政府制作《不予许可决定书》。县行政审批局认为不符合发放《乡村建设规划许可证》条件的，应制作《不予许可决定书》。《不予许可决定书》应说明理由并依法送达申请人。
第二十七条 各镇人民政府、县行政审批局自受理申请之日起至作出审批决定，原则上不超过45个工作日。45个工作日内不能办结的，经县人民政府负责人批准，可以延长15个工作日，并将延长期限的理由告知申请人。办理农用地转用审批时限不计入在内。
第六章 开工查验与验收
第二十八条 村民应当在批准的开工建设期限内开工，并提前10日向镇级审批机构申请划定宅基地用地范围。
第二十九条 镇级审批机构应当及时组织相关部门进行开工查验，实地丈量批放宅基地，严格按照《宅基地坐落平面位置图》确定四至及建房位置。
第三十条 村民应在建房完工后及时向审批机构申请验收。
属于建新退旧的，应将旧宅基地在建房完工后90日内退还本级农村集体经济组织，否则验收不予通过。
第三十一条 镇级审批机构应当在接到验收申请后及时组织相关部门验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否履行拆除旧房且原宅基地交还集体等承诺。发现未按批准要求使用宅基地建设住房的，应立即通知镇综合执法机构。
验收通过后，属地镇人民政府应在10个工作日内制作《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》并送达申请人。通过验收的村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
第三十二条 各镇人民政府应当建立宅基地审批管理台账，有关资料归档留存。每季度将上季度的宅基地审批发证明细分别报县农业农村、县自然资源和规划部门备案。
第七章 监督管理
第三十三条 县农业农村局、县自然资源和规划局等部门对农村宅基地和规划审批管理工作进行指导和监督。
各镇人民政府要充实工作力量，安排工作经费，建立村级宅基地协管员制度。各镇综合行政执法局要事前、事中、事后全程参与监管。村级组织应明确1-2人兼任村级宅基地协管员，具体负责村级审查阶段的日常事务、材料上报、协助开展农村宅基地审批管理等工作。
第三十四条 各镇人民政府要严格落实农村宅基地审批管理“五公开”制度，主动公开村庄规划（乡镇国土空间规划）、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等信息。
第三十五条 各镇人民政府要建立宅基地动态巡查制度，做好日常管理、巡查工作。
对在村庄规划区内未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由属地镇人民政府依法处理。
对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县农业农村局负责，待各镇实施集中行政处罚权后根据省政府批复执行。
对未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，由县自然资源和规划局负责，待各镇实施集中行政处罚权后根据省政府批复执行。
第三十六条 对在农村宅基地审批和监管过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权部门依法处理。
第八章 附 则
第三十七条 本办法施行后，本县制定的与本办法不符的规定，按照本办法的规定执行。本办法与上级文件或法律、法规、规章的规定不符的，依据该上级文件或法律、法规、规章的规定执行。
第三十八条 本办法由县农业农村局负责解释。
第三十九条 本办法自2021年4月28日施行。
政策解读链接：http://xxgk.guannan.gov.cn/news/show-33472.html